רוכשים דירה? מספר דגשים חשובים אותם כדאי שתכירו
רכישת דירה לרוב נמנית בין העסקאות הגדולות והמשמעותיות ביותר בה אנשים מתקשרים במהלך חייהם. לכן, חשוב לתכנן את עסקת הרכישה בקפידה, ולנסח באמצעות אנשי המקצוע המתאימים הסכם מכר אשר יגן על רוכשי הדירה.
במאמר זה נעסוק ברכישת דירת יד שניה.
ככלל, שני הצדדים חשופים למספר סיכונים, אלא שמרבית הסיכונים באים לפתחו של הרוכש, שכן עד למועד רישום הזכויות בנכס על שם הרוכש, הרוכש משלם למוכר סכומים גבוהים, בעוד הדירה אינה מצויה בחזקתו וזכויותיו מובטחות באופן חוזי וברישום הערת אזהרה ומשכון בלבד. יתרה מזאת רישום הזכויות בנכס על שם הרוכש יושלם לעיתים מספר חודשים לאחר תשלום מלוא התמורה וקבלת החזקה בדירה, וזאת מכיוון שאישורי המיסים בגין העסקה טרם הונפקו.
מספר דגשים בעסקת רכישת דירה
על מנת להיות שקטים ובטוחים שהתקשרתם בעסקה הבטוחה עבורכם, הרשו לי לתת מספר דגשים.
- בחינת תקציב העסקה– פנו לגורם מקצועי ובקשו להבין את העלות הכוללת של העסקה. כידוע לעסקת רכישה ישנן עלויות נלוות מעבר למחיר הרכישה, כגון מס רכישה, שכר טרחת עורך דין, דמי תיווך, תשלום בגין יועצים- אדריכל, שמאי מקרקעין, אגרות והוצאות רישום. יתרה מזאת, אל תהססו להיעזר ביועץ משכנתא אשר יאמוד את גובה החזרי המשכנתא ויפעל לקבלת תנאים טובים עבורכם.
- אישור עקרוני למשכנתא– הואיל והסכמי המכר ברובם אינם מותנים בנטילת משכנתא ע"י הרוכש, מומלץ לפנות לבנק טרם התקשרותכם בהסכם המכר ולבקש אישור עקרוני ללקיחת ההלוואה. במקרים בהם לא ניתן יהיה לקבל אישור כזה, וישנה הסתמכות משמעותית על כספי משכנתא, יש להתעקש כי קיום ההסכם יהיה מותנה בקבלת משכנתא.
- בדיקות מקדמיות– יש לבדוק את מצבו הרישומי של הנכס. בדקו את זכויותיהם של המוכרים, הן באמצעות נסח רישום מפנקסי המקרקעין, הן באמצעות בדיקה ברשם המשכונות. במקרה והדירה היא דירת ירושה וטרם הוסדר רישום זכויות היורשים, התעקשו שהמוכרים יסדירו רישום זכויותיהם טרם חתימת ההסכם. והיה ואתם נתונים ללחץ מצד המוכרים לחתום על ההסכם טרם הסדרת רישום הזכויות, קבעו בהסכם פרק זמן מוגבל וריאלי לרישום זכויות המוכרים, ועד להשלמת הרישום כאמור אל תתחייבו לשלם תשלומים נוספים מעבר לתשלום הראשון בעסקה, אשר יוחזק בנאמנות עד להשלמת רישום זכויות המוכרים ורישום הערת אזהרה לטובתכם.
- בדק בית– חוק המכר קובע כי על הרוכש לתת גילוי מלא על כל אי התאמה או ליקוי הקיימים בדירה. עם זאת לא תמיד כך מתנהלים הדברים ולעיתים מוכרים נוטים להעלים עין מליקויים או פגמים מסוימים תוך תקווה שהרוכש לא יבחין בקיומם. למרות חובת הגילוי המוטלת על המוכר, אנו ממליצים לרוכש לנקוט משנה זהירות ולבדוק את הדירה בזכוכית מגדלת, זאת כמובן באמצעות חברות בדק בית אשר נעזרות במהנדסים/הנדסאים ותוך שימוש במכשור מתאים, לגילוי ליקויים שככל הנראה הרוכש הסביר לא יקלוט בעינו.
- בנייה חכמה של לוח התשלומים בעסקה– הרציונל הוא לשמור ככל הניתן על האינטרסים של שני הצדדים, וזאת בהתחשב בנזילות התקציבית של הרוכש, אל מול צרכי המוכר, והכל תוך שמירה על זכויות הרוכש והבטחת קיום התחייבויות המוכר.
כחלק מתכנון לוח התשלומים, במקרה שקיימת משכנתא שנטלו המוכרים, על הרוכשים לדרוש לקבל מכתב כוונות המעיד מה גובה היתרה לסילוק המשכנתא. הקפידו לקבוע פריסת תשלומים לפיה משכנתת המוכר תסולק מהתשלומים הראשונים שתשלמו על חשבון מחיר הדירה. - בדקו את שיעור המשכנתא או כל התחייבות כספית הרשומה על זכויות המוכרים בדירה, ככל שמדובר בסכומי הלוואה גבוהים אשר נושקים למחיר העסקה, רובץ לפתחנו מצב מסוכן בו תשלום סכום ההלוואה לגוף המממן לא יותיר די כספי נאמנות שמטרתם היא הבטחת אישורי המסים. לכן התעקשו לקבל מכתב כוונות שקובע כי הזכות המגבילה (משכנתא/הערה בגין הלוואה) תוסר ראשית בתשלום סכום סילוק הנמוך מסכום ההלוואה אשר מותיר סכום מספק להבטחת המצאת אישורי המסים, ורק לאחר קבלת אישורי המסים בעסקה, יקבל הגוף המממן את יתרת כספי ההלוואה.
לסיכום
כל עסקה היא שונה מקודמתה, חשוב להתייעץ עם אנשי מקצוע אשר יעניקו לכם את מערכת ההגנות והביטחונות המקיפה ביותר, כזו שבאמצעותה ניתן יהיה לסיים את העסקה בצורה מוצלחת ומועילה לצדדים.
זקוקים לייעוץ משפטי בעסקת מקרקעין? אנחנו כאן כדי לעזור!
צרו קשר ומשרדנו יעניק לכם ליווי מקצועי בכל שלבי העסקה.
