תכנון מס או עסקה מלאכותית

קיימים הבדלים מהותיים בסכומי המיסים שיוטלו על משקיעים להבדיל מרוכשי דירה יחידה

בעוד שלרוכש דירה יחידה עומד (בתנאים מסוימים) פטור ממס שבח, הרי שלמשקיעים יהיה חיוב בתשלום מס שבח.

מס הרכישה שיידרש לשלם רוכש דירה יחידה, יהיה פטור עד לסכום של כ-1,900,000 ש"ח, ולאחריו מדרגות של 3.5% ו-5%, בעוד שמשקיע ישלם מס רכישה בשיעור של 8% מהשקל הראשון.

כל אלו מעלים את המוטיבציה של המשקיעים להפחתת המיסים שיחולו עליהם.

משקיעים רבים יבקשו לרשום את הדירה הנרכשת על שם בן משפחה אשר אין בחזקתו דירת מגורים, או להעביר לאותו בן משפחה את הדירה שבחזקתם, על מנת להיחשב בעצמם כרוכשי דירה יחידה.

הפסיקה רוויה במקרים שהגיעו לפתח בתי המשפט במחלוקת בין עמדת רשות המסים לבין רוכשי דירות, האם עסקה מסוימת הינה עסקה מלאכותית או תכנון מס לגיטימי.

במקרה אחד, אחות ביקשה להעביר לאחיה דירת מגורים תוך ניצול פטור ממס שבח, ותשלום מס רכישה מופחת (שליש) עבור האח. בדיקה של מנהל מס שבח העלתה ראשית כי שווי העסקה שדווח היה נמוך ב-50% משוויה הריאלי של הדירה, ויתרה מזאת האחות כלל לא התגוררה בדירה נשוא המחלוקת, אלא בשכירות בדירה אחרת, הדירה המיוחסת נרכשה מכספיה של אשת האח, והאח הוא זה שהתגורר בדירה במשך השנים מרכישתה ועד העברת הזכויות אליו מאחותו.

למעשה, לאחות לא היה כל קשר אל הדירה, ועם כל הכבוד ליחסים חמים בין אחים, אין זה הגיוני שאישה שמצבה הכלכלי ממוצע ואין בבעלותה נכסים אחרים, תעביר לאחיה דירת מגורים ללא כל תמורה. 

נקבע כאן כי מדובר בעסקה מלאכותית, אשת האח היא זאת שרכשה את הדירה מלכתחילה ודין תשלומי המיסים החל עליה הוא כמשקיעה.

מקרה נוסף המוכר לרבים, הינו פסק דין שמרת, במסגרתו בני זוג רכשו בית מגורים בטבעון, וביקשו למכור את ביתם בכורזים תוך התקופה הקבועה בחוק. משלא עלה בידם למכור את ביתם בכורזים, העבירו לאימה של האישה את הבית בכורזים במתנה. מסמכי העברה בין בין הזוג לאם נחתמו ביום האחרון לתקופה הקבועה בחוק על מנת להיחשב כרוכשי דירה יחידה. 

חודש לאחר העברת הבית במתנה, ולמרבה ההפתעה, נפטרה האם של האישה. 

מנהל מס שבח טען לעסקה מלאכותית.

בני הזוג טענו כי העבירו את הבית לאם כדי שתנהל את מכירתו או השכרתו, וזאת על אף גילה המבוגר והמרחק בו התגוררה מהנכס (התגוררה באחד מישובי עוטף עזה), ועל מנת שתעזור להם בתשלומי משכנתא. 

לאחר בחינת בית המשפט את המחלוקת, במהלכה עלה בין היתר כי תשלומי השכירות שהתקבלו מהבית לא הועברו לאם אלא לבני הזוג, וכן שבצוואת האם, עליה חתמה במועד עסקת המתנה, נקבע, כי בני הזוג ירשו את הבית בכורזים.

כל אלו חיזקו משמעותית את הטענה, כי לא היה מדובר בעסקת מתנה אמיתית ובית המשפט קבע כי מדובר בעסקה מלאכותית.